十二星座搞怪生

十二星座搞怪生(idobzooki.com) 编辑:jh-1a1e 时间:2017-08-24 14:40:36

  图表22,宝龙(左)与万达商业(右)的融资成本

  从另一个角度看,当前宝龙股价只回到2010年末的水平。然而截止2016中期或年末,其总资产、总权益、累计合约销售、租金和管理费收入分别是那时2.9倍、2.1倍、2.8倍、5.9倍。伴随利润率的提升,净利润正在远超2010年的水平,这也意味股价再上一个大的台阶是必然的。

  购物中心的体量、业态比例、服装餐饮品牌与整体建筑设计风格,明显是基于当地目标顾客数量、收入水平和消费特征而定。上海七宝、杭州滨江宝龙城位于相对发达地区,又配套多个写字楼,白领居多,整体设计更加时尚,高端餐饮、品牌服装占比较大。上海嘉定、临港项目定位于周边居民,业态中育儿、餐饮、超市比例较高。近年来,儿童娱乐、早教连锁因其巨大粘性,在购物中心中的业态比例明显增大,这个在宝龙的几个社区项目体现很明显。在有超市的社区,则全部引进永辉高端的Bravo。

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  一个成功的购物中心,应努力打造出一组让顾客赏心悦目的场景,又能全方位满足顾客吃、喝、玩、购物等多方位需求。让消费者流连忘返的必须是购物中心本身而不是其中任何一家店。基于此,投资方才能从店铺获得持久、丰厚的租金收入。这种"B2C2B"的理念是迎合更加挑剔、追求体验的当今消费者的必经之路,是传统的"B2B"理念的升级。这是购物中心自身品牌形成的基础,也是未来"轻资产化",即输出品牌和管理的基础。从宝龙最新的项目上,已感觉的很明显了。


  3、现金流

  具体举两个例子说明。


  图表24,宝龙(左)与万达商业(右)的净借贷与流动性资产

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  图表27,银行间利率与按揭利率、一般贷款利率

  图表19,宝龙(左)与万达商业(右)的租赁业务收入


彰显爱国主义力量

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  两者的负债水平均稳步提高,净负债率(净借贷/总权益)都超过70%,部分投资者对此有些担忧。对此笔者持不同观点。首先,以宝龙2016年中报为例,总债务470亿元中除了借贷226亿元,还由预收款46亿元、其他应付款107亿元和即期及递延所得税负债67亿元。也就是说,负债增加的一半是由上、下游及税收部门承担。值得注意的是,增长的净借贷始终小于增长的存货,这意味着刚性债务始终控制在现金、存款及能快速变现的资产之下。考虑到宝龙现在持作销售的资产质量和利润率更高,债务问题是完全不需担心的。笔者认为,对于宝龙来说,今后是否还有足够多优质的项目去开发以及能否保持较快的周转才更为重要,也就是扩张速度能否维持。


  租金及管理费收入占比都为10%左右,转型阶段相似,万达商业略早。两者除了商铺出租和管理,还有酒店运营。由于酒店运营部分还处于小幅亏损,暂不纳入可持续性收入分析。

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  图表4,全国街道人口密度变化,红色为增加,蓝色为减少


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  交学费是必要的,更重要的是能积极调整。宝龙随后战略调整的成功导致了业绩的反转,而这源于三点:

林上元说,抗战精神和黄埔精神彰显了爱国主义的强大力量。正是爱国主义的民族之魂,使中华民族的觉醒和团结达到了前所未有的高度,最终赢得了民族独立与解放的伟大胜利。今天,以抗战精神和黄埔精神为代表的民族精神,依然是激励中国人民战胜一切艰难险阻、不断继往开来的强大动力。

  图表29,宝龙地产股价

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