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pdf闪退是在怎么回事(idobzooki.com) 编辑:jh-WIKK 时间:2017-09-21 00:31:17

  国内人口迁移趋势也表明,在城市化进入中后期后,人口在向大都市圈及部分二线核心城市迁移。在2010年之前的快速城市化进程中,中西部地区人口长期主要向东部地区的长三角、珠三角及京津地区集聚;但2011以来,在东部地区的外来务工人员部分回流中西部地区,人口主要迁入大都市圈和部分二线核心城市。虽然人口向大都市圈及部分核心城市迁移集聚速度整体放缓,但趋势未改;而三四线样本城市从之前少量净迁入变为净迁出,人口更多依赖自然增长。

  从地区看,全国分化明显,浙闽粤琼等地区三四线城市商品房销量火爆,辽黑陕蒙新等地区销量低迷甚至负增长。扣除一二线城市后,2016年商品房销售面积增速位居前列的是西藏、海南、浙江、安徽、江西、吉林、广东、江苏等地;而增速靠后的则是辽宁、黑龙江、新疆、陕西、内蒙古等地。

  在狭义库存方面,2016年末全国商品房待售面积(现房库存)为6.95亿平方米,较2015年末下降3.2%;其中,商品住宅待售面积为4.03亿平方米,较2015年末下降11%。以待售面积/12月均现房销售面积计算,2016年末全国商品房可售库存去化周期为19.5个月,较2015年末下降5.6个月;其中,商品住宅可售库存为13.9个月,下降5.3个月;非住宅可售库存为43.6个月,下降6.9个月。

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  如何看待三四线地产销量火爆:人口迁移趋势未改,未来三四线分化持续1.国内外经验表明人口向大都市圈迁移趋势

  上调2017年全国房地产投资增速至4%、上半年5%。2016年底市场对2017年房地产投资预测普遍悲观,大部分预测均为负增长,我们在《为什么我们对2017年房地产投资预测不悲观?》报告中,基于基本结构法(土地购置费+房屋施工面积*单位建安成本)、细项结构法(土地购置费+建筑工程支出+安装工程支出+设备工器具购置支出+其他)、地区结构法(一线城市+二线城市+环一线的三四线城市+其他三四线城市)等三种方法,预测今年房地产投资增速在2%-3%左右。其中的一个逻辑是,2015-2016年一线、部分二线城市以及一些三四线城市库存去化充分,补库存需求强烈。当前部分三四线城市销售火爆、库存去化充分,这将拉动土地购置和房地产开发投资。

  其一,支持、引导农民工和农民进城买房。

  销售火爆的三四线城市主要分为如下三类:


  国内外经验表明,人口迁移的第二个阶段是从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移,部分三四线人口面临迁入停滞,大都市圈人口继续增加,这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级,及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。

  在广义库存方面,原则上以累计新开工面积减去累计销售面积计算,并扣除非住宅的自持部分(假定比例为30%)。2016年末全国商品房广义库存为43.2亿平方米,较2015年末下降1.3%;去化周期为32.9个月,下降7.9个月。商品住宅广义库存为25.4亿平方米,下降7.8%;去化周期为22.2个月,下降7.3个月。非住宅广义库存为17.8亿平方米,上升9.8%;去化周期为107.6个月,下降13个月。

  2016年,不仅一二线,而且三四线城市去库存超预期

  2017年三四线去库存超预期,补库存有助于地产投资改善


  在农民工回流背景下,内部分化足以可以解释除大都市圈周边的三四线城市外,为什么2015-2016年还有一些其他三四线城市地产销量火爆。否则以三四线人口再集聚或逆城市论,难以解释三四线城市内部的明显分化。比如,在同样是传统农民工输出大省,为什么2015-2016年江西商品房销售面积累计增幅高达54%(扣除二线),湖南、安徽接近40%,河南为34%,而四川、湖北则不到30%,重庆只有23%。并且,在一个省内部,各地区的差异也很大,比如2015-2016年江西的萍乡市累计增幅高达140%,景德镇市累计增幅则不到2%。

  其二,传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三四线城市,受益于去库存政策刺激+农民工回流或农民进城购房,加之基数小影响。比如湖南的邵阳、怀化、郴州、永州、岳阳、衡阳等,江西的萍乡、宜春、吉安,安徽的阜阳、安庆,四川的内江、宜宾、泸州,广西的南宁,累计增幅多超过60%,甚至超过80%。

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  其三,自然环境好的海南等地三四线城市销量火爆,受益于消费升级、旅游度假需求增加,和全国多数地区的雾霾环境压力,加之去库存政策刺激和基数小的影响。比如,三亚、儋州、陵水、东方、屯昌、保亭等地,累计增幅多超过60%。

  此外,上述估计还未考虑待开发土地面积,2016年末为3.5亿平方米,以容积率1.5-2.0计算,商品房待开发面积有5.3-7.0亿平方米。


  我们在《房地产周期研究》、《人口迁移的国际规律与中国展望:城市的胜利》、《控不住的人口:从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势》等多篇报告里研究了美国、日本、韩国等先行经济体人口迁移及城市化发展经验。

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自治区人大常委会办公厅副主任、机关党委副书记、人事处处长董晔林说:“作为一名党员领导干部,我要以高度的政治责任感和历史使命感,同‘三股势力’作斗争,在工作中以身作则带好队伍,教育引导各族干部职工坚定政治立场,敢于发声亮剑;在生活中态度鲜明地影响身边人,维护民族团结,形成团结促稳定的强大正能量。”

新疆日报综合消息 5月27日,新疆维吾尔自治区十二届人大常委会第二十九次会议表决通过了《关于坚决贯彻落实社会稳定和长治久安总目标坚定维护民族团结坚决反对民族分裂的决议》(以下简称《决议》)。全区各级人大及其常委会迅速组织机关干部和人大代表深入贯彻学习《决议》,大家一致表示,要自觉在思想上政治上行动上与党中央保持高度一致,带头发声亮剑,坚持以总目标统领人大各项工作,牢记肩负的光荣使命和政治责任,全力支持和协助“一府两院”做好维护民族团结和社会稳定的各项工作,争做坚定坚决加强民族团结、反对民族分裂、维护祖国统一、维护社会稳定的忠实实践者和有力推动者。

  总之,三四线城市内部分化明显,并仍将持续,一些城市逐渐脱颖而出成为热点三四线城市。就如同在二线城市中,2015-2016年房价涨幅分化也非常明显。比如,合肥、厦门等二线城市暴涨,但沈阳、长春、哈尔滨等二线城市涨幅很小、甚至不如一些三四线城市。


  2016年全国商品房销售面积增速达22.5%,为2010年以来最高值,较2015年提升16个百分点。其中,一线城市商品房销量增速为9.0%,较2015年下降6.3个百分点;二线城市商品房销量增速为27.1%,上升18.1个百分点;三四线城市商品房销售面积增速为21.6%,上升16.6个百分点。

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  需要注意的是,在2015年全国商品房销量整体低迷的情况下,广东、浙江等地2015年商品房销售面积增速仍在20%以上,江西、江苏、湖南、广西、贵州、四川等地在10%以上;显然,这对其2016年的销量增速存在影响。

  2.2017-2018年补库存将推动房地产投资

  2017年三四线去库存超预期,部分城市补库存有助于投资改善1.2017年三四线城市房地产去库存分化较大


  全文如下:地产销量火爆的三四线城市是哪些?1.2016年三四线城市整体销量火爆

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  考虑到一线、部分二三四线补库存,这将拉动土地购置和房地产开发投资,上调2017年全国房地产投资增速至4%、上半年5%,同时家电、建筑建材、装修等行业也将受益。

  因此,我们在2015年提出“一线房价翻一倍”,房地产周期长期看人口,短期看金融和土地,直观看库存。这可以解释2015-2016年中国房价的区域分化严重,以前“区域均衡发展、控制大城市规模、重点发展小城镇”是不符合城市化发展基本规律的。

可克达拉市人大常委会副主任阿依托汉·加帕尔表示,作为一名基层人大工作者,将始终旗帜鲜明地反对民族分裂、反对宗教极端主义、反对暴力恐怖活动,做到忠诚于党和国家,立场坚定、表里如一,争作维护社会稳定和长治久安的表率。

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