华泰证券股票软件

华泰证券股票软件(idobzooki.com) 编辑:jh-UYSr 时间:2017-07-22 12:32:28

  这意味着如果仅以地级城市论三四线城市,三四线城市数量高达260-270个左右。如果加上县级市,三四线城市数量则高达600个以上;再考虑县,则有2000个以上。在数量庞大、情况各异的划分下,三四线城市内部分化是必然的。以地级城市论,260-270个三四线城市出现50个、乃至100个表现不错的三四线城市是非常正常的;如果从县级层面论,出现500个左右与三四线整体发展趋势不一致的县级市或县也是很正常的事情。

  从地级市层面看,三四线城市地产销量分化更加明显。

  因此,我们在2015年提出“一线房价翻一倍”,房地产周期长期看人口,短期看金融和土地,直观看库存。这可以解释2015-2016年中国房价的区域分化严重,以前“区域均衡发展、控制大城市规模、重点发展小城镇”是不符合城市化发展基本规律的。

华泰证券股票软件

  上调2017年全国房地产投资增速至4%、上半年5%。2016年底市场对2017年房地产投资预测普遍悲观,大部分预测均为负增长,我们在《为什么我们对2017年房地产投资预测不悲观?》报告中,基于基本结构法(土地购置费+房屋施工面积*单位建安成本)、细项结构法(土地购置费+建筑工程支出+安装工程支出+设备工器具购置支出+其他)、地区结构法(一线城市+二线城市+环一线的三四线城市+其他三四线城市)等三种方法,预测今年房地产投资增速在2%-3%左右。其中的一个逻辑是,2015-2016年一线、部分二线城市以及一些三四线城市库存去化充分,补库存需求强烈。当前部分三四线城市销售火爆、库存去化充分,这将拉动土地购置和房地产开发投资。

  其一,大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市,主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应,以及去库存政策。

  其三,自然环境好的海南等地三四线城市销量火爆,受益于消费升级、旅游度假需求增加,和全国多数地区的雾霾环境压力,加之去库存政策刺激和基数小的影响。比如,三亚、儋州、陵水、东方、屯昌、保亭等地,累计增幅多超过60%。

是否相信有“深夜食堂”? 小林薰:我曾遇到过


  比如,珠三角区域的惠州、东莞、佛山、珠海、江门、汕头、汕尾等地,2015-2016年累计增幅多在80%以上;长三角的嘉兴、湖州、镇江、宁波、台州、马鞍山等地,累计增幅在70%以上;京津附近的廊坊,累计增幅在50%以上;厦门附近的漳州,累计增幅均超过55%;合肥附近的六安、武汉附近的孝感,累计增幅超过80%。

  人口迁移存在两个阶段:

  其一,大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市,主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应,以及去库存政策。比如,珠三角区域的惠州、东莞、佛山、珠海、江门、汕头、汕尾等地,2015-2016年累计增幅多在80%以上;长三角的嘉兴、湖州、镇江、宁波、台州、马鞍山等地,累计增幅在70%以上;京津附近的廊坊,累计增幅在50%以上;厦门附近的漳州,累计增幅均超过55%;合肥附近的六安、武汉附近的孝感,累计增幅超过80%。

  浙闽粤琼等地区三四线城市商品房销量火爆,辽黑陕蒙新等销量低迷甚至负增长。


  由于并无明确的城市分线标准,学界和市场通常把三四线城市视作除一二线以外的其他地区。当前,除4个直辖市外,我国大陆有334个地级行政区域(含276个地级城市、10个副省级省会城市、5个计划单列市),2850个县级单位(含921个市辖区、361个县级市、1397个县、117个自治县)。大部分县级市隶属于地级以上城市,但仍有一些隶属于地区或盟或自治州等其他地级行政单位。

  其一,支持、引导农民工和农民进城买房。

华泰证券股票软件

  第一阶段,人口从农村向城市迁移,一二线和三四线城市都有人口迁入,这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。

  从贡献看,2015-2016年广东、江苏、浙江、河南四省三四线城市商品房销售面积的增量对总体增量的贡献合计达51.7%;加上安徽、湖南两省,贡献合计达66.3%;再加上江西、山东、四川、贵州,贡献合计达81.4%。


小林薰与观众合影留念。

华泰证券股票软件

  其二,推进棚改货币化安置去库存。2016年是棚改三年计划(总1800万套)的第二年,全国棚改开工606万套,棚改货币化安置比例达48.5%,较2015年提高18.6个百分点。

  从省级层面看,东北、西北地区广义库存高企,中南、西南地区库存较为合理。东北、西北地区多数省份去化周期最长,去化压力大;其次是浙江、福建、河北、甘肃;再次是云南、山东、江苏、安徽、陕西等地;广东、广西、江西、湖南、湖北、四川、贵州、重庆等地区的去化周期则比较合理。

  国内外经验表明,人口迁移的第二个阶段是从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移,部分三四线人口面临迁入停滞,大都市圈人口继续增加,这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级,及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。


  从1-2月数据看,三四线样本城市销量同比增速仍然保持高位,但较2016年12月下降。在根据Wind日交易数据整理的46个三四线样本城市中,2017年1-2月有34个三四线样本城市的日均成交量同比为正,其中有29个城市同比增速超过20%、16个超过50%、3个超过100%。但从整体看,以简单算术平均值计算,1-2月三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%,保持快速增长,但低于2016年12月的42.8%;从月日均成交量合计同比看,1-2月,46个三四线样本城市同比增速为26.2%,低于2016年12月的29.3%。

华泰证券股票软件

  第二阶段,当城市化处于中后期时,人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移,三四线人口面临迁入停滞,大都市圈人口继续增加,集聚效应更加明显,这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级,以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。


  2016年全国商品房销售面积增速达22.5%,较2015年加快16个百分点。其中,一线城市商品房销量增速为9.0%,较2015年下降6.3个百分点;二线城市商品房销量增速为27.1%,上升18.1个百分点;三四线城市商品房销售面积增速为21.6%,上升16.6个百分点。

华泰证券股票软件

  2015年12月中央经济工作会议把化解房地产库存列为2016年五大任务之一。

  在广义库存方面,以累计新开工面积减去累计销售面积计算,并扣除非住宅的自持部分(假定比例为30%),2016年末全国商品房广义库存为43.2亿平方米,较2015年末下降1.3%;去化周期为32.9个月,下降7.9个月。

  国内人口迁移趋势也表明,在城市化进入中后期后,人口在向大都市圈及部分二线核心城市迁移。在2010年之前的快速城市化进程中,中西部地区人口长期主要向东部地区的长三角、珠三角及京津地区集聚;但2011以来,在东部地区的外来务工人员部分回流中西部地区,人口主要迁入大都市圈和部分二线核心城市。虽然人口向大都市圈及部分核心城市迁移集聚速度整体放缓,但趋势未改;而三四线样本城市从之前少量净迁入变为净迁出,人口更多依赖自然增长。

(来源:如对本网转载内容、版权有异议,请联系我们)

Copyright © 版权所有 Powered by 华泰证券股票软件  sitemap