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EXPECTATION(idobzooki.com) 编辑:jh-9M5I 时间:2017-09-24 05:42:23

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第四阶段(2014/9-2016/9),历时24个月:调控放松,流动性宽松。以14年9月“930”新政为开始,重启救市模式,释放刚需和改需,流动性宽松(六次降息、五次降准)。

第二阶段(2008/9-2010/1),历时16个月:调控放松,流动性宽松。以08年10月降低房地产交易环节税收为开始,鼓励住房消费和房地产投资,流动性宽松(五次降息、四次降准),为应对次贷危机,推出09年四万亿刺激计划。

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虽然北京目前的地产调控已经是史上最严,但是并不能完全否定调控进一步加严的可能性,未来调控措施的走向将取决于本次调控的效果。那么如果北京调控要继续收紧,在哪些方面还有进一步加码的空间呢?我们下面将列举调控收紧的常用手段,并分析各自的可能性。

四调控方向:加税和提高住房贷款利率?

  说好的毕业后一起租房,结果却发现大家住在了截然不同的小区(租金承受能力不同)。


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一方面,货币政策不会大幅收紧。虽然前两月的主要宏观经济数据显示实体经济整体企稳,地产、基建投资走高,制造业投资、民间投资明显回暖,消费平稳,进出口复苏,CPI维持低位,但地产下行只会迟到不会缺席,经济增长动能的持续性仍待观察,经济复苏尚不明朗,实体经济仍不具备加息(上调存贷款利率)的基础。今年以来的两次“加息”是上调逆回购利率、SLF和MLF利率,针对的是金融去杠杆,对实体经济影响不大。

  这几天网络上都在讨论一个问题:


第五阶段(2016/9至今),历时6个月:调控收紧,流动性稳健中性。以16年9月“930”新政为开始,抑制房价过快上涨,打击投资性购房需求,流动性稳健中性(没有降准降息)。根据前两轮地产调控收紧的时间跨度,本轮地产调控或持续到18年3-4季度(24-27个月)。

  你越悲叹高企的房价扭曲了年轻人的精神,那边房地产整个行业却一而再再而三地用数据刺激你那薄弱的神经。

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从作用时滞看,地产调控放松见效更快,作用时滞一般短于地产调控收紧。根据统计局发布的70大中城市房价指数,在08年底和14年底地产调控放松后,北京房价分别在6个月和5个月后触底反弹。在06年、10年和13年底地产调控收紧后,北京房价分别在18个月、5个月、9个月后发生见顶回落,10年调控时滞大大缩短主要因为北京从2010年正式开始限购。

点评:从“认房不认贷”提到“认房又认贷”,北京的首套房认定标准重回历史最严水平,上一次北京实行“认房认贷”要追溯至13年4月发布的“京十二条”。去年“930”新政中,只要在北京拥有一套住房,无论是否有住房贷款记录,都认定为二套房。“317”新政将住房贷款纳入首套房认定标准,只要有过个人住房贷款记录,无论是否还清,都认定为二套房。


三调控影响:房价滞后、销售提前、投资最后

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北京新房和二手房房价基本趋同,底点相近,顶点差距较大。13年之前新房涨幅更大,13年之后情况逆转。07年、10年,新房房价同比顶点分别高于二手房5.8个和13个百分点;13年、16年,二手房房价同比顶点高于新房3.4和12.9个百分点。

从反应时间看,销售对于地产调控放松或收紧后出现拐点的时间相近。在06年、10年、13年地产调控收紧后,住宅销售分别在9个月、7个月和11个月后触底。在09年、15年地产放松后,住宅销售分别在11个月和9个月后见顶。


本轮地产调控始于16年9月,北京房价在当月就见顶回落,作用时滞消失。调控加码后,预计北京房价同比会继续下滑,根据以往经验,房价同比跌至-3%至-4%或触底反弹。

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购房者,尤其是刚需型购房群体,最关心的无疑是地产调控对房价的影响。房价对地产调控存在滞后反应,即调控收紧后,房价会保持上涨一段时间,然后见顶回落,反之亦然。那么,地产调控在多长时间内能作用于房价?作用的幅度有多大呢?

  我见过太多的年轻人,因为被高房价的现实所击溃,转而成为了疯狂的地产支持者,从精神和肉体,我看到的是他们完全被一种思维所奴役。

  乍一看,确实是,这个问题我们怎么之前没有想到呢?是不是矛盾?


内容:首套房认定需同时满足两个条件,一是居民家庭名下(以家庭为单位,包括本人和配偶)在北京没有住房(只考虑北京地区,京外有住房不影响),二是在全国范围内没有个人住房贷款(含住房公积金贷款)记录。只要其中任何一个条件不满足,就认定为二套房。

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  清华北大的学生也越来越留不了京了。

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  房价:滞后反应,走势“小跌大涨”

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